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任意売却とは?

任意売却とは?

住宅ローン融資を利用した不動産購入や事業融資を受けるために担保に入れて、金融機関等より借入を行ったが、ローンの返済が困難になってしまった。そのため、融資を受けている金融機関からの合意に基づき不動産を売却する
手続きの事を任意売却(任売)、任意売買といいます。

こんなお悩みのある方は、まずはご相談ください。

・住宅ローンや借入の返済が滞っている
・固定資産税や住民税等が未払いのため不動産に差押が入った。
・借りている金融機関より督促状・催告書が届いている。
・裁判所より競売開始決定通知書が届いている。
・家賃の収入よりローン返済額のほうが多い。
・借入返済額(例:3000万)と購入した不動産の市場価格(例:2000万)に開きがあり処分できない。
・離婚するので処分したい。

任意売却にかかる費用は?

債権者との合意のもと任意売却にて売買契約が成立した場合、不動産の販売にかかる費用は売買代金から必要経費として認めてもらうことが出来ます。
そのため、所有者が仲介手数料等の費用を準備する必要はございませんので、ご安心ください。

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競売と任意売却の違い

任意売却なら、少しでもあなたに有利な条件で処分できるよう調整することが可能です。



競売の申し立てをされる方の多くが、住宅ローンのお支払いが何かしらの理由にて難しくなり、滞納してしまった場合です。
下記の図は、住宅ローンの支払い滞納から競売が開始されるまでのスケジュールです。

任意売却の流れ

競売の申立をされる方の多くが、住宅ローンのお支払いが何らかの理由にて難しくなり、滞納してしまった場合です。
下記の図は、住宅ローンの支払い滞納から競売が開始されるまでのスケジュールです。

弁護士に依頼するデメリット

〜自己破産・債務整理が仕事で任意売却が仕事ではない〜

近年ではテレビで弁護士さんを拝見する機会が多くなってきました。
明るく、聡明で、どんな難しい相談でも、あっという間に解決!
そんな魅力的な雰囲気を持っている方もいらっしゃいます。
しかし、実際はどうなんでしょうか?弁護士さんは法律家です。
ということは【住み続ける提案】や【次の生活資金を捻出してくれる提案】などはしてはくれません。

弁護士さんに相談すると、ほぼ100%の確率で自己破産を勧められます。

そして、自宅に関しては…
・「結局のところ破産するんだから残債が残ってもいいでしょ?」
・「住み続けるなんて無理です」
・「破産後の生活資金?そんなムシの良い話ありません」
このように言われます。
弁護士さんに相談してから、当社にご相談下さる方もたくさんいらっしゃいます。その方たちの弁護士さんに対する不満は大きく分けて3つです。

【弁護士事務所に相談された方の不満】
1位 自己破産しか進められなかった
2位 お金を支払い後、弁護士さんと連絡がとれない
3位 とにかく上から目線で、こっちの話を聞かない



1.自己破産しか進められない
2.「競売は仕方がないこと」と自宅の件は考えてくれない
3.住み続ける方法や引越し資金の相談は全く聞く耳をもたない
4.依頼して支払いを終えると、連絡が取りづらくなることがある

STOP自己破産!!

自己破産は究極の債務整理法

リストラや収入減、ボーナスカットなど様々なことが原因で住宅ローンの支払いが困難になることがあります。
ほとんどの方は他で借金をしてでも住宅ローンを返済して自宅を守ろうとしますが、借金を繰り返した結果、借金が膨れ債務整理を余儀なくされる場合があります。

債務整理の方法には
【任意整理】【民事再生】【特定調停】【自己破産】がありますが、どんな法的手段を使っても借金を返済できないときに残された手段は自己破産しかありません。
破産には債権者から申し立てる方法もありますが、一般的に金融機関は世間の批判から一個人に対して申し立ては行いません。ですので、借金を免除してもらうには債務者自らが裁判所に破産を申立てます。

これが自己破産という究極の債務整理の制度です。

しかし、任意売却をした後に残債務がいくら残っても、返済見通しが立たなくても「自己破産しなくてもよい」場合が多いのです。
詳しくは当社(045-744-5493)にお問い合わせ下さい。

自己破産の仕組み財産処分権

破産の方法に【同時廃止】と【管財事件】があります。

同時廃止とは、債務者に財産やお金がなく破産手続きの費用すら用意できない場合に、換価する財産がなく手続きを進める意味がないので、破産手続開始決定と同時に破産管財人を選任することなく手続きを終結することです。
同時廃止の場合は、債務者(所有者)の意思により自宅の任意売却ができます。

しかし、破産管財人が選任されるケースでは財産処分権は管財人に帰属しますので、債務者は財産を勝手に売却できません。

なお、管財事件でも破産手続きが開始されたものの現実に換価できるような財産がほとんどなく、破産手続き費用も出せないと認められるときに、破産管財人は裁判所の職権で破産廃止決定がされて、破産手続きを中止することがあります。それを異時廃止といいます。
その場合、不動産などの財産処分権は債務者に戻り自らの意思で任意売却が可能となります。

自己破産のメリットとデメリット



・財産処分権の喪失。
・破産管財人や債権者への説明義務を負います。
・裁判所の許可を得ないで引越したり、海外旅行などの長期旅行ができなくなります。
・場合によっては裁判所に引致(身柄拘束)や監守(監督・取締) されることがあります。
・通信秘密の制限(郵便物等の管理を管財人が行う)されることがあります。

※自己破産をお考えの方は、上記のことをふまえ慎重に判断されることをお勧めします。繰返しになりますが、住宅ローンの残債務が多くても自己破産しなくて済みます。

自己破産前の前に任意売却すべき理由

自己破産をする場合、資産(自宅不動産)があると原則として管財事件となり、競売・任意売却どちらにしても管財人によって換価処分されてしまいます。
そのため「任意売却する意味がない」と考える人もいます。

しかし、自己破産をするにしても管財事件の場合、
・裁判所に収める予納金。
 少額管財(一部の裁判所のみ)20万または通常管財で50万円。
・弁護士に支払う着手金と成功報酬。
といった様に費用がかかります。
自己破産をを考えている人には、その金額を支払うのは困難であり、また住宅ローン以外の借入が少ない場合は破産するまで必要ありません。

自己破産の前に任意売却をする理由はここです。

自己破産には、前記述のとおり【同時廃止】と【管財事件】がありますが、本人に資産がなく手続きの費用も用意できない場合は同時廃止となり、裁判所費用は3万ほどで済みます。
破産手続きの前に不動産を任意売却すれば、換価する資産はなくなる為同時廃止の可能性が高くなり、申し立て後3ヶ月〜半年ほどで免責決定です。
最も早い手続きとしては、即日面接手続きがあります。

なお、少額管財手続は比較的短期間で終わりますが、一般的に管財人が選任される場合には数年かかってしまう事もあります。
自己破産の前に任意売却をすることで、破産手続きは簡略化されて費用も50万円が3万円程度で済み、免責決定までの期間も大幅に短くなります。

弁護士さんに自己破産を勧められる方

法律事務所へ債務整理と任意売却の相談に行ったお客様の声を聞くと、多くの場合において自己破産を勧められます。
任意売却についても「競売の方が最後まで住むことができる」という理由で競売での処分を選択されます。
ですが、当社としては自己破産をする場合でも任意売却を優先されることをお勧めします。

まず、任意売却をし残債務確定後からでも自己破産を考えるのは遅くないのです。所有者はあなたで、その財産の処分方法はご自身でお決め下さい。
任意売却は時間がかかるので弁護士先生としては、できれば避けたい気持ちがあるかもしれません。
私どもは、専属の弁護士先生と共にこれまで多くの任意売却を成立させた実績もあります。

ですので、現在法律事務所にご相談されている方でも、当社に一度お問い合わせいただく事でより良い方法が見つかるかもしれません。
もちろん、相談料・コンサルティング料は無料です。
しかし、自己破産には当然費用がかかります!その費用を捻出する方法も
当相談員に気軽にご相談下さい。

メリット@ 相場に近い価格で売却できるため、残債を減らせます。

競売の場合、裁判所が決定した売却可能価格を基準に落札価格が決まります。
市場価格のおよそ70%程度の価格で落札されることが多いようです。
任意売却の場合は、裁判所を通さず、普通の不動産取引と同じやり方で売買するので、比較的市場価格に近い価格で売却できます。
どちらの場合でも、残った債務(「残債」=「ローンの残高」-「売却価格」を支払い続けななければなりませんが、少しでも高く売れた方が、当然、これからの支払いが楽になります。

メリットA 残債務は、少しづつ無理なく返済できます。
「任意売却した後、残債はどうなるのか?」
多くの方がもっとも気にされる事項です。
任意売却をしても、残債を棒引きしてもらえるわけではありません。
しかし、もともとのローンの支払いが苦しくて家を手放す人が、今後もこれまでと同じ条件で支払いを続けていくのは現実的に不可能です。
この点については、債務者ももちろんよく理解していますから、無理な支払いを強いられることはまずありません。
たとえば月々1万円ずつ、または2万円ずつ、などのように、その方の収入と生活状況に応じて、話し合いの上で柔軟に対応してもらえます。

メリットB 引越時期など、ある程度希望を聞いてもらえます。
引渡時期について、競売の場合は落札した人の決定に異議を申し立てることはできません。
任意売却の場合、買主と話し合いができますので、「引越先が見つかるまでは待ってほしい」 「子供の新学期までは住み続けたい」といった事情をある程度聞いてもらうことが可能です。
※但し、ワガママを言っていいという意味ではありません。買主さんと良い 雰囲気の中で交渉することが、任意売却を成功させる秘訣です。

メリットC 職場やご近所に事情を知られずに済みます。
競売にかかると、そのことがすぐに近所に知られてしまいます。裁判所で公示されるだけでなく、「競売のプロ」と称する業者が近所を聞き込みに回ったりするためです。
このため、本当は慣れ親しんだ地域を離れたくないのに、「恥ずかしくてとても住んでいられない」と、見知らぬ土地へ泣く泣く引越される方が大勢おられます。
任意売却なら、ご事情を知られる心配はありません。
職場の方やご近所の方には、単に「お引越しをされた」としか見えません。

メリットD 交渉次第で、引越代を手元に残せる
競売の場合、ご自宅がいくらで売れようと、売却代金はすべて借入の返済に充てられます。
任意売却の場合は、債権者(借入先の金融機関等)と話し合って、売却代金の中からいくらかを新しい生活のための引越資金として手元に残すことができます。
また、「自宅を取り上げられたら住むところがない」と心配する方もいらっゃいますが、ご希望の方には、できるだけご負担の少ない賃貸住宅をご紹介できます。

メリットE 前向きな気持ちで、計画的に新生活の準備ができます。
競売による精神的な負担は想像をはるかに超えると言われます。
いつ自宅が落札されるか分からない、いつ出て行けと言われるかわからない不安、また「強制的に退去させられる」という圧迫感が重く心にのしかかります。
任意売却の場合は、相談員が経験上ある程度先の見通しをお伝えできるので、今後の予定を計画的に立てることができます。
買主が見つかれば、話し合いで引越の日程も調整できます。
また、自分の意思によって売却を決められるという点も、精神面での大きなメリットです。
気持ちの区切りがつけやすいので、前向きに新生活を始められます。

任意売却の大きなメリットの1つとして、売主が持出しで負担する費用はありません。
仲介手数料や抵当権などの抹消費用が発生しても、ご自宅などの不動産を売却した代金から配分される為、ご相談者が持出して負担する費用はかからないのです。

その上、ローン残高より低い価格での売却であっても債権者の合意範囲で、引越し代などの名目で現金を受取れる場合もあります。
競売では自責で引越しする必要がありますが、任意売却では転居費用及び新生活への準備金として売却代金から捻出し、現金を受け取れる可能制があるのです。

ご安心して、何度でもご相談ください。

【具体事例】
不動産価値がローン残高より多く売却出来ない…

@相談費用 ⇒電話相談・自宅面談・事務所面談等、何度でも無料
A任意売却成立手数料
 ローン残高…3,000万円
 不動産売却額…2,500万円 ⇒ 売却代金金融機関へ返済

 ※この返済額の中から任意売却にかかった法定仲介費用
 (売買代金3%+6万円)が成功した場合のみ金融機関から手数料として支払われます。



※あくまでも一例であり、精算可能金額等はケースにより異なります。

ご相談後の流れ

ご相談頂いてから、任意売却が成立するまでにかかる時間は平均で1〜3ヶ月程度です。
※場合により(債務の状況またはご家族の都合など)大きく異なりますので、参考程度に。

STEP@ ご相談
当社の専門スタッフが、年中無休で相談を承ります。
※電話(平日10:00〜19:00)、メールは24時間受付中です。
 TEL : 045-744-5493 E-mail : info@cw-yokohama.com

STEPA 面談
相談員がお伺いして、詳しい内容を丁寧にご説明させて頂きます。

STEPB 物件の査定
ご自宅(物件)の査定を行います。

STEPC 債権者との話し合い
あなたに代わり借入先と話し合いを行います。

STEPD 任意売却成立 抵当権抹消
買主を見つけ契約。これで任意売却の手続きは完了です。

弁護士・司法書士など、法律の専門家と連携

住宅ローンの問題は、家を売れば解決!
といったような簡単な事例は少ないです。
複雑な事情をお持ちの方(多重債務や相続、保証人との関係など)のご希望にも幅広く対応できるよう、当社では弁護士・司法書士など法律の専門家と提携しています。
任意売却と同時に他の債務も整理したい方、任意売却か自己破産かで迷っている方にも、将来にとって有利な解決法を法的な観点からアドバイス可能です。

任意売却にかかる費用って?

不動産の売買には費用が発生します。それが任意売却となれば通常の売買よりその費用は増えてきます。任意売却でかかる費用は以下です。

・不動産売却の仲介手数料(売買価格の3%+6万円+消費税)
・抵当権の抹消費用と司法書士の報酬
・固定資産税などの滞納清算金
・後順位担保権者のハンコ代
・マンションの滞納管理費など
・本人の引っ越し費用
・残置物の撤去費用

債務者の負担金はありません
しかし債務者は売却際し、住宅ローンを滞納している状況下で、その費用の捻出はほとんど不可能です。
不動産売買においては購入者に対して完全な状態での物件の引渡が要求される為、最終的に売買代金の中から上記の費用配分を認めなければいけません。
ですが差押え登記(市県民税や固定資産税などの)がある場合については少し難しくなり、管轄地域によって全額納付が抹消条件となっている場合もあるので、債権者からの費用控除では補えないこともあります。
そんなときでもお任せ下さい!専門のスタッフがお客様の負担金の持出しがでないよう各関係者と調整致します。
当社ではお客様から相談料やコンサルティング料はもちろん無料です。
債権者から配分される仲介手数料が私どもの報酬となりますので、お客様が別途費用負担する必要がないのです。もちろん、売買契約が成立しなかった場合でも費用請求はいたしませんので安心してご相談下さい。

引越代について

住宅金融支援機構では、任意売却の場合の費用控除基準を定めています。
ですが、それは他の金融機関でも一定の基準にもなっていることがあります。
数年前までは高額な引越代の費用を認めていたケースもありましたが、現在、全ての債権者が引越代を認めている訳ではなく、少しずつですが売買を成立させるために債権者側の好意で引越代を認める傾向にあります。
当社では、前向きに生活再建を希望されるお客様に対し、引越代などの費用捻出のための労力を惜しみません。一度私どもにご相談下さい。



住宅ローン滞納や任意売却についてのご相談をいただく時期については、早ければ早いほど多方面より解決方法のご提案をさせていただくことが可能です。

早い段階(支払滞納前)で相談される場合ですが、任意売却可能期間が長い、住宅ローンのお支払いにお悩みのご状況の段階でご相談をいただく方が、実は競売の申立をされた段階よりも、解決される可能性が高くなるご状況であるといっても過言ではありません。
また、お支払いをされつつ悩まれているご状況の方からご相談をいただく際、「そんなことができるのですか?」と、ご相談の際には知らなかったことを知られることも多数あります。
とはいえ、裁判所から競売開始決定通知が届いてしまったからといって絶望的になる必要はありません。
競売の開札(入札の結果発表)が開始される前日までは任意売却にて解決することが可能です。

当社では、お断りいただいた後のしつこい営業や無理なご提案は一切いたしておりません。
任意売却や競売に至る前に良いご解決の策があれば、もちろんそれらの方法をご提案させていただいております。
私たちは「ご相談者様の大切な人生のスタート」をできるかぎりサポートさせていただくことを何よりの報酬とさせていただいております。


現在のご状況から判断していただき、これから数ヶ月・数年単位でお悩みになられるのであれば、深く悩まれる前に一度ご相談いただくことをおすすめ致します。

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